賃貸契約の解約トラブルはどうやって回避する?

こんな珍しい内容を見てるなんて、もしかして今、トラブルになってたりしますか?

それなら、参考になれば良し!という事で、管理会社&不動産会社としての見解です。
そもそも賃貸契約って、誰と誰がしてる契約か知っていますか?
契約って事でよく勘違いが起きるんですが、不動産会社のほとんどが仲介会社なので貸主さんと借主さんが契約になるようにお手伝いをしているだけなのが不動産会社です。
自分でもこの商売をしていていうのもなんですが、誰かのものをこんなのあるよ!って紹介し、契約するお手伝いをして手数料をもらっているんです。
要するに契約書は貸主○○、貸主△△ という事になります。ここに不動産会社のま名前は基本的には出てきません。(誰が仲介したか。という記載はありますけど。)
仲介会社はオーナー様がどういった条件でOKなのか、OUTなのかは知りません。
それなら契約の成立はどの時点?という事が問題となります。
そして、これが一番トラブル内容なんです。
例えばこんなトラブル!
「インターネットで見つけた物件を実際に見てみたら良かったので、申込書と家賃保証の申込書に記載しました。次の日に審査通過の連絡が来て『すぐに初期費用を振り込んで。』と言われたので振込ました。でもその後、それより良い物件が見つかったのでキャンセルしようと思ったら、初期費用も返せないし違約金が掛かる!と言われました。私はまだ重要事項説明も受けていないし、契約書にサインもしていません。どうしたらいいですか?」
というような内容です。よく見る内容じゃないですか?
という事で、こちらのトラブルに関しての回答です。
契約成立の有無については、保証会社の承認が下りた際に契約の意思確認をします。その時点で契約する意思を示した時点で、貸主と借主の間での契約は成立となります。賃貸借契約の場合は、口頭での意思表示も契約成立の要件となります。悩むようであれば、「保留」との意思を示されても良いかと思います。そして、初期費用を入金した時点で契約は成立していると考えられます。
次に、仲介会社との間での媒介契約(お部屋を紹介するに当たっての契約)は不成立となり、不動産会社は借主から仲介手数料などの費用をもらう事はできません。その為初期費用として一括で支払っている場合は、返還対象となります。ただし、ここで返還される費用は仲介手数料のみとなります。
では、初期費用はどこまで返還されるのか?ということについての回答ですが、これは「返還されない!」と思ってください。さらに契約成立後の解約の為、通常解約となり違約金が設定されている場合、違約金の支払い対象となりますのでご注意ください。
となると、「重要事項説明書にサインもしていないし、契約書にもサインなんてしてないのに!」となると思います。重要事項説明書は不動産会社が「仲介」として契約する場合に必要となります。これが、不動産会社が貸主となる契約の場合は必要ありません。その為、重要事項説明書にサインをしていないから契約成立していない!という事にはならず、契約書へのサインをしていない状態でも、借主が「契約する意思」を示した時点から契約成立とみなされます。その為、契約の意思確認後に契約書は発行されます。
安易に契約の意思を示すのは避けましょう。
それでも、色々な事情で契約が出来なくなる事があるかと思います。
その際は、仲介会社または貸主様に丁寧に説明しお願いをするようにしましょう。「契約書にもサインしてないのに、白紙撤回しろ!」と迫ると、違約金の請求は必ずされると考えても良いでしょう。
ここでトラブル回避方法は、
「お願い」
です。お願いされると、ダメ!と言い切れないのも貸主様の心理です。
「借りたる!」なんて思わず、「貸してもらう。」という思いを忘れずに行きましょう。
以上、「賃貸契約の解約トラブルはどうやって回避する?」でした。

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